房屋租賃期過半,出租人忽然將用于收租的銀行賬戶注銷,并且拒收承租人欲繳交的租金,承租人無奈將應(yīng)繳房租提存,然而此時出租人卻將承租人告上法庭,說他不交租金。近日,福建省廈門市集美區(qū)人民法院審理后一審判決駁回了出租人的全部訴訟請求。該案也給租客指出了一條如何應(yīng)對房東拒收房租的解決之道。

　　2010年,老何與小劉簽訂一份《房屋租賃合同》,約定老何將其位于福建省廈門市集美區(qū)的店面出租給小劉經(jīng)營使用,租賃期間從2010年至2016年,并約定了租金第一、二年為每年4萬元,從第三年起每年租金上浮10%直至合同終止或解除,租金每3個月支付一次。租賃期間小劉應(yīng)按時支付租金,拖欠租金達1個月時,老何有權(quán)解除合同。

　　2014年7月,老何忽然將收租的銀行賬戶注銷,2014年10月、2015年1月,小劉兩次向老何郵寄《告知函》,告知老何,因其提供的收取租金的賬號被注銷,小劉無法向老何支付店面租金,要求老何在收到《告知函》之后五日內(nèi)與小劉聯(lián)系,否則小劉將把租金向公證處辦理提存。而后,小劉將其應(yīng)支付的兩個季度租金2.7萬元向公證處提存。

　　2015年1月,老何起訴至法院,請求法院判令解除其與承租人簽訂的《房屋租賃合同》,并要求承租人支付未繳的租金2.7萬元、占用二樓房屋的租金14.5萬元及違約金,并將房屋恢復(fù)原狀歸還出租人。

　　老何認為,小劉從2014年10月起就沒有繳交租金,違反合同約定。小劉拖欠租金超過1個月,其就有權(quán)解除本合同。此外,截至2013年8月,該鋪租金已漲至每年12萬元,現(xiàn)有租金約定不合理,按交易習慣及房屋隨行就市的做法,老何如果繼續(xù)履行合同,每年將損失7萬元。

　　對此,小劉表示,雙方簽訂的租賃合同已經(jīng)就租金做了明確的約定,老何為達到解除合同目的,拒收租金,違反了雙方約定及誠實守信原則。且雙方簽訂合同時,店面就存在夾層,老何在訂立合同時也同意將夾層一并出租,老何將店鋪的“夾層”說成“店鋪為二層樓”,沒有事實依據(jù)。

　　法院審理后認為,老何與小劉在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂《房屋租賃合同》,該合同系雙方真實意思表示,未違反法律規(guī)定,雙方應(yīng)該按照合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。小劉在面對無法按原始賬號向房東繳交房租的情況下采取提存的方式,符合法律規(guī)定,應(yīng)予支持。老何亦未能舉證證實小劉有其他違反房屋租賃合同的行為,據(jù)此,法院作出了如上判決。

　　■以案釋法

　　房東拒收租客可提存

　　對于該案,法院在判決書中指出,本案系原告與被告因店面租賃而引發(fā)房屋租賃合同糾紛。老何所稱的被小劉占用的“二樓房屋”實際為躍層,該躍層并未有獨立的產(chǎn)權(quán),根據(jù)市場交易習慣,不宜對躍層單獨計算租金,故對老何的該訴求不予支持。

　　出租人無理由拒收租金,承租人怎么辦?該案的承辦法官稱,我國合同法規(guī)定“當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用原則”“依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或解除合同”。因此,老何與小劉在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂房屋租賃合同,雙方應(yīng)該按照合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。而老何事后在未與小劉協(xié)商的情況下,擅自將其用于收取租金的銀行賬號注銷,且無故拒收租金的行為,違反了雙方約定及誠實守信原則。

　　此外,合同法還規(guī)定,債權(quán)人無正當理由拒絕受領(lǐng)致使債務(wù)難以履行的,債務(wù)人可以將標的物提存。出租人擅自將其用于收取租金的銀行賬戶注銷,導(dǎo)致承租人只能將租金依法提存。承租人將租金提存后,出租人無權(quán)要求承租人再次支付租金并承擔違約責任。本案中,小劉并未拖欠房租,而是如期足額將到期應(yīng)繳租金向公證處提存,該提存符合法律規(guī)定,老何應(yīng)至提存部門領(lǐng)取租金,故對老何的要求不予支持。（法制日報記者：趙文明   法制日報通訊員：集法宣）